繰上返済は「期間短縮型」と「返済額軽減型」、どちらがお得なのか？

住宅ローンを繰上げ返済するときに、
・残りのローン期間を短縮できるタイプ（毎月の返済額はそのまま）
・毎月の返済額を軽減できるタイプ（ローン期間はそのまま）
の、二種類があります。

どちらを選んだほうがお得なのかシミュレートしてみましょう。

シンプルに条件は「4000万円を35年固定金利1.5％で借りた」と設定します。そして「当初10年のみ、毎年末に50万円ずつ繰上げ返済していく」ということにします。つまりローンを借りて最初の10年で合計500万円を繰上げ返済するという設定です。（※ローン減税は控除率0.7％、13年として計算します）

この３つの結果を比較してみて、いかがでしょうか。
（※「正味利息」の数字に注目してください。今回の計算では投資運用をしない設定のため、便宜上「差し引き損得」がマイナスの値になっていますが、そこは無視してください。）

毎月の返済額が減ると、すごく楽になったように感じることでしょう。ところが、上記の試算結果を見ると分かる通り、トータルでの利息削減効果は「期間短縮型」のほうが圧倒的に高いことが分かります。しかも完済まで５年も早く終わるわけです。

このように、単純に利息を減らすということだけに着目すれば、「期間短縮型」がベストと言えそうです。

しかし、これまでの記事でも書きました通り、それぞれのご家庭のライフプラン（収入や出費の変化）や団信加入の有無、繰上返済よりも投資に回したほうが得なのではないかという仮説など、様々な変数によって「絶対にこれがお得だ！」と断言することは難しくなっています。

ぜひ、あなたご自身でも様々なパターンでシミュレーションを繰り返してみてください。

【執筆：JLsim編集部】