11月の住宅ローン金利　変動は据え置き、固定は下落　今確認したいこと

11月に入り、住宅ローンの新規借入金利が出そろいました。今回の特徴は、変動金利は多くの銀行で据え置きとなる一方、10年固定や全期間固定では下がった商品が目立つことです。

「金利が下がった」と聞くと、住宅ローン全体が楽になったように感じるかもしれません。しかし、これは主に長期金利の動きが反映される固定型の話です。既に変動金利で借りている人の適用金利が下がるわけではありませんし、今後の短期金利上昇リスクが消えたわけでもありません。

今週は、新規借入を予定している人と、既に変動金利で返済中の人で、見るべきところを分けて整理します。

フラット35は最頻金利が年3.81％、前月から小幅低下
大手行の変動金利は据え置き、固定10年は動きが分かれた
変動金利で返済中なら、まず「返済額が上がる時期」を確認する
今回の金利低下を、繰上返済の判断材料にしない
まとめ
出典・参考元

フラット35は最頻金利が年3.81％、前月から小幅低下

住宅金融支援機構は11月2日、11月のフラット35の融資金利を公表しました。融資率9割以下・借入期間21年以上35年以下・新機構団信付きの最頻金利は年3.81％で、10月の年3.83％から0.02％下がりました。

フラット35は金融機関ごとに手数料や金利が異なるため、3.81％は全員に適用される金利ではありません。ただ、全期間固定の代表的な目安が、ひと月前よりわずかに下がったことは確かです。

固定金利は、日銀の政策金利だけでは決まりません。住宅ローンの長期固定型では、長期国債利回りなど市場金利の影響が大きく、月ごとに上下します。したがって「日銀が利上げ局面だから、固定金利は毎月上がる」と単純に考えるのは危険です。

とはいえ、年3％台後半は、変動金利の最優遇金利と比べればなお大きな差があります。全期間固定へ切り替えるかどうかは、目先の金利差だけで決めず、将来の返済額を完全に固定したい理由があるかで判断したいところです。

大手行の変動金利は据え置き、固定10年は動きが分かれた

11月の新規借入向け最優遇金利を見ると、三菱UFJ銀行は変動金利を年1.195％に据え置く一方、固定10年を年3.89％へ引き上げました。一方で、みずほ銀行や三井住友銀行、りそな銀行などでは、固定10年・全期間固定を引き下げる動きがありました。

ここから読み取れるのは、変動金利と固定金利を同じように比較してはいけない、ということです。

変動金利の基準となる短期プライムレートは、日銀の政策金利や各行の判断を受けて動きます。すでに借入中の人は、新規借入の広告金利ではなく、自分の契約で定められた基準金利、優遇幅、次回の見直し日を確認する必要があります。新規の最優遇金利が据え置きでも、既存借入の返済額が将来どうなるかは別問題です。

反対に、固定型は実行月の金利が適用されるのが一般的です。これから契約・実行する人は、事前審査時の金利ではなく、実際に融資を受ける月の条件を確認してください。物件の引渡しが先なら、今月の固定金利だけを前提に資金計画を組むのは危険です。

変動金利で返済中なら、まず「返済額が上がる時期」を確認する

変動金利を利用している人が、今すぐ固定型への借り換えを急ぐべきという話ではありません。借り換えには事務手数料、登記費用、場合によっては団信の再審査もあり、金利差だけで得になるとは限らないからです。

ただし、次の3点は確認しておく価値があります。

現在の適用金利、基準金利、優遇幅
金利見直し日と、毎月返済額に反映される時期
金利が0.5％、1.0％上がった場合の月額返済額と、家計の余力

特に注意したいのは、いわゆる「5年ルール」「125％ルール」の有無です。これらがあっても利息負担が消えるわけではなく、返済額が抑えられた結果、元金の減りが遅くなったり、未払利息が生じたりする可能性があります。そもそも、すべての金融機関・商品に同じ仕組みがあるわけでもありません。契約内容を確認せず、「返済額は5年間上がらないから大丈夫」と判断するのは危険です。

今回の金利低下を、繰上返済の判断材料にしない

固定金利が少し下がったからといって、繰上返済を急ぐ理由にはなりません。繰上返済は、実質的にその時点のローン金利に相当する、確実だが流動性を失う運用です。

教育費、住宅の修繕費、収入減への備えまで確保したうえで余剰資金があるか。住宅ローン控除を受けている期間なら、残高を減らすことによる控除額の減少も含めて有利不利を考える必要があります。金利のニュースに反応して一括で動くより、残高・残存期間・控除・手元資金を入れて試算したほうが、判断を誤りにくくなります。